ÁREAS COMUNES: USO, CONSERVACIÓN,MANTENIMIENTO Y REPARACIÓN
Vivir en propiedad horizontal o copropiedades ofrece muchos beneficios,
uno de ellos es el uso y disfrute de las áreas comunes.
Se trata de aquellas zonas de la propiedad horizontal que no están
incluidas dentro de las unidades o bienes de uso privado.
Por ejemplo, las áreas de recreación y esparcimiento, los ascensores,
pasillos y escaleras, por mencionar algunos; siendo cada día más atractivos
para un creciente número de personas y familias.
Ahora bien, los bienes comunes están adosados legalmente a cada unidad
privada. Por lo tanto, hay una serie de deberes, derechos y restricciones que
son transferidos a los propietarios al mismo momento de la venta.
¿Cuáles son las áreas comunes?
Son aquellos espacios de un conjunto o edificio que están
disponibles y son compartidos por todos los propietarios e inquilinos.
Además, donde cada uno de ellos ejercen derechos, deberes, restricciones y
pagan cuotas de mantenimiento.
Actualmente, todos los proyectos inmobiliarios cuentan con una serie de
áreas comunes que varían en función de la zona de ubicación. Veamos algunos
ejemplos.
"LAS ÁREAS COMUNES SON TODAS ESAS ZONAS O
ESPACIOS SOBRE LA CUAL CADA UNODE LOS PROPIETARIOS TIENE USO COMPARTIDO CON EL
RESTO DE LA COMUNIDAD"
De la propiedad horizontal
Producto de la copropiedad todos los residentes tienen
derecho de forma abierta a su uso sin afectar a la comunidad. Las áreas comunes
de la propiedad horizontal son las siguientes:
● Lobby. Es quizás la principal área de uso común de la
propiedad horizontal y uno de los espacios más extendidos.
● Estacionamiento. Son áreas para el resguardo de vehículos y
bicicletas, con espacio suficiente para maniobrar; así como para la carga y
descarga del comercio.
● Gimnasio. Son espacios bastante comunes en los proyectos
inmobiliarios modernos donde propietarios e inquilinos pueden ejercitarse a
diario.
● Zona de parrillas. Resulta una de las áreas más atractivas de uso
común en las propiedades horizontales. En ellas propietarios e inquilinos
pueden reunirse con amigos y familiares para realizar celebraciones.
● Áreas verdes y parque interior. Son de las más importantes, ya
que son el lugar donde los niños y sus padres se relajan y pasan momentos en
familia. También reducen el estrés ocasionado por la rutina y el trabajo.
Mantenimiento y reparación de
las áreas comunes
La conservación, el mantenimiento y la reparación de las áreas comunes
en propiedad horizontal y edificios es obligación de toda la comunidad.
Esto incluye propietarios e inquilinos, siempre que esté escrito en el contrato
de arrendamiento.
En las áreas comunes de uso exclusivo, son los propietarios asignados,
los responsables de su conservación, mantenimiento y reparación. Veamos algunas
recomendaciones:
● Azoteas. Es fundamental dado que las inclemencias del
tiempo causan filtración o humedad hacia los pisos inferiores a ella.
● Barandillas y rejas. De forma periódica es
aconsejable pintarlas con pintura que evite el deterioro producto de las
inclemencias del tiempo y del uso.
● Escaleras comunes y de incendios. Su limpieza y cuidado incluye
el repintado de toda la zona. También, el buen estado de los mecanismos de
apertura de las puertas de acceso.
● Ascensores. La contratación de un servicio de mantenimiento
es obligatoria como un mecanismo de prevención ante averías o accidentes.
● Puerta de entrada al edificio. Es uno de los bienes comunes
con mayor desgaste y deterioro por las agresiones que sufre. Debido a esto su
mantenimiento debe ser constante.
"La administración es
responsable de ejecutar el mantenimiento periódico de las áreas comunes con
especial atención sobre ascensors, escaleras, parales de escaleras,plantas
eléctricas . bombas de agua,desagues y tuberias de aguas negras"
Derechos de los residentes
Debido a la propiedad compartida de las áreas comunes todos los
residentes, de forma abierta, tienen derecho a su uso; siempre y cuando no
afecte la paz y tranquilidad del resto de la comunidad.
Lo mismo sucede con el pago de las cuotas por concepto de mantenimiento
de estas áreas; que es proporcional junto con el resto de los integrantes de la
comunidad.
Renunciar al derecho de uso de las áreas comunes no excluye a los
residentes de contribuir con los gastos de mantenimiento y reparación.
A pesar del derecho a uso de forma abierta, el mismo debe ser
responsable y sin acaparar. Es necesario tomar en consideración que todos
los residentes tienen el mismo derecho de usar estas áreas.
"Todos los residentes tienen los
mismos derechos de uso de las áreas comunes sin que tengan mayores
oportunidades de uso quienes viven mas cerca de ellas"
Restricciones de las áreas
comunes
Las áreas comunes pertenecen a todos los propietarios del conjunto o
edificio. Debido a eso, es necesario estructurar un reglamento que establezca
para su uso:
● Horarios.
● Prohibiciones.
● Usos delimitados.
● Alquileres y demás aspectos relacionados con su uso delimitado y en
general.
Entre las restricciones más comunes sobre estas áreas podemos señalar
las siguientes:
● Modificar las fachadas.
● Cambiar el estilo de puertas y
ventanas.
● Colocar avisos, letreros,
pancartas y similares.
● Usar los pasillos, escaleras y
puntos fijos para colocar bicicletas, muebles o enseres.
● Utilizar los parqueaderos como espacios para juegos o
reuniones, como depósitos para almacenar muebles, enseres y materiales de
construcción, entre otros. Además, para lavar los autos o realizar
reparaciones mecánicas. Esto puede excluir cambiar una llanta o cargar la batería.
● Utilizar las áreas verdes como botaderos de basura o baños de mascotas.
● Colocar a alto volumen radios, equipos de sonido o televisores.
Conclusión
Vivir en edificaciones y conjuntos tiene sus ventajas. Por ejemplo,
disfrutar de espacios y áreas comunes necesarias para la práctica del deporte,
la recreación y el sano esparcimiento.
Así como parqueaderos, pasillos, ascensores, depósitos y demás áreas y
zonas que permiten o facilitan su existencia, uso, conservación y
funcionamiento.
Uno de los aspectos más interesantes y que mayores problemas aqueja a
los residentes es su conservación, mantenimiento y reparación. Así
mismo, los deberes y restricciones que sobre las áreas comunes priva.
Aunque están reconocidas en la Ley 675 de 2001, las normas más específicas
son las establecidas en los reglamentos de propiedad horizontal.